房地产是中国市场经济的支柱产业，至少在城市化进程中，地产业长期繁荣是不会有意外的。上世纪90年代以来，尤其是近六七年来的房地产高速发展，不仅成就了一批实力雄厚的地产企业，也吸纳了大量的经营管理和营销人才。知识型人才的聚集，也促使地产行业形成了独具风格的经营和营销风格。2006年以来的短短几年间，中国地产业经历了由暴涨至疯狂至"拐点"的过程，却又在全球金融危机的背景下搭上政府大规模释放流动性的便车，上演了绝地大反击的传奇。相较于其他行业，地产业的经营风格和营销手段的确值得深思。
"走政道，傍大款"
大约十年前，接近冯仑的人士传说冯氏总结的经商之道在于："走政道，傍大款，学先进。"意即要做政府支持的事情，不违背宏观政策；要依托大资本做大事，不要独立承担太大的风险；不做开拓者，跟着别人成功的足迹走。我因曾与冯仑有过接触，十分佩服他的成功，便对于这个小道听来的经商之道记忆深刻，也深以为然。
反观眼下的地产商界，似乎对于"走政道，傍大款"领会过于深刻。地产商与地方政府利益紧密相关，体现在两个方面：其一、土地收入已经成为地方政府最主要的财政收入来源。地价炒得越高，地方政府越高兴，一旦房地产不景气，最着急的反而是地方政府。"开发商售楼低于成本价要查处"，简单明了地披露了房价与政府利益的关联。其二、在地方政府掌握土地规划权限和审批权限的前提下，地产商往往需要与政府要员保持亲密的关系。轰动一时的北京海淀区前区长周良洛一案，就与地产商紧密相连。前不久被"""关系密切"。更有甚者，上海"楼脆脆"以"自杀"进行检举：该项目开发商股东中赫然有政府官员在列，官商不仅仅是勾结，而且"疑似"浑然一体了。如此一来，即使房地产业遇到危机，景气不良，地产商也用不着独自面对，总有地方政府或者某些官员为之撑腰，"皇帝不急太监急。"试问哪个行业能够做到这一点？
而将自身利益与银行业捆绑得最紧密的，也莫过于地产业。银行给开发商提供贷款融资，看的不是它有多少固定资产，而是看它有没有项目。地产商有了项目，就有了贷款；先不说设计资金、承建资金包括民工工资都可以拖欠，房子一出地面，就可以预售，通过预售又可以取得购房贷款资金。整个过程开发商并没有多少资金风险，一有风险基本都是银行背着，可谓"四两拨千斤"。最近国家又进一步放宽了地产开发商的自有资金比例要求，从35%降到20%，降低了开发商的贷款门槛，帮助房地产企业走出困境。 一些银行放贷人员甚至在售楼处现场办公，主动帮助购房意向人出主意、想办法，规避国家关于二套房贷的限制条款，诱使购房意向人下决心签合同。服务这么到位，想必也是其他行业不能企及的。
在确认了基本无风险的经营之道后，地产商们在营销方面的手段也层出不穷。
饥饿营销
在商品的供应上采取减少供应量和控制供应节奏的办法，人为制造紧缺效应，从而吸引消费者，保证利润率。"饥饿营销"的辅助手段是有需求夸大需求，没有需求创造需求，对比地产商们领会颇深。土地到手之后开发商就开始着手宣传，市场形势好的话立马开始"认购"，通过"认购"、"购卡"、"排号"、签意向书、订购到拿到预售证之后的正式合同这一系列过程，逐渐提高房价，令没赶上头茬的购房者们心急如焚；市场形势不好的话只宣传，不认购也不开盘，甚至不开发，象征性地派几个工人住在工地上抻着，抻到形势好了再开盘销售 。房子出地面之后就可以拿到预售证，但是开发商可不会告诉你有多少套房子可以卖，购房人永远都不会体验到类似超市购物的选择权。往往是预售许可100套，开发商可以自主决定今天卖几套，明天卖几套，人为地制造紧缺。所以不论你什么时候去问，总是得到"没剩几套了"、"就这一个楼层了"之类的回答。
会议营销
会议营销原本是保健品行业常用的招术，但被地产商们演练的更直接和更煽情了。开发商们的手法是把"开盘认购"等预售行为集中在某一个时点，把购房意向人集中起来，通过认购现场抽奖、购卡抵房价、摇号优先选房等手段激起购房意向人的需求和情绪，现场感染一些尚在犹疑之中的潜在购房人尽快决定，尽快签字，尽快交定金，过后再后悔就晚了。这个手法用到极致就是结合饥饿营销的手法，在时间上给购房意向人急迫感，相信不少购房人都有这样的体会：往往在项目开盘前几个小时收到售楼小姐的短信："某号楼可能要开盘，快来"，"明日开盘认购，现场摇号抽奖"等类似号召。今年上半年曝出的"房托"行为也是开发商为了营造"热销"氛围特意针对购房意向人演的戏。
精准营销
某高端地产项目策划人透露的广告秘诀是，在同等定位的项目周边狂打广告，路牌、灯箱、车身、传单等。这是媒介手法。另一个手法是准确的掌握购房意向人的意向需求，控制购房意向人的信息面。往往初次接触购房意向人的时候，售楼小姐先会摸清楚你的需求意向，是投资还是自住？想买一居还是三居？而不事先告诉你它有什么户型，有多少房源可售。等摸清你的意向之后，只提供给你有意向的房源信息，而且还是"没有几套了""快卖完了"之类，尽可能不告诉你其他户型的房源信息。
媒体公关
善用媒体公关，营造有利于开发商的氛围，这种做法也不被地产商们演绎的淋漓尽致。地产商们利用的媒体，首推地方政府或者相关研究部门的"研究报告"。、、各地调研报告千变万化、琳琅满目而又矛盾重重、漏洞百出的现象就可以发现其中不乏给地产商们当"托"的。其次是善用房地产专业媒体。对于房地产专业媒体来说，地产商就是广告收入的来源，有奶便是娘，立场一致不难理解。然后是一些所谓的"专家"、"学者"，利用个人地位和话语权频频在各种媒体和网络博客上面发表言论，为高房价唱赞歌，完全无视北京、上海、深圳等地房价收入比、房价租金比严重高到脱离实际的事实。近日某专家在财经节目中高调鼓吹十年之后的"大北京"、"超级都市圈"概念，暗示北京房价涨价空间巨大，并将现在的东京和十年后的"大北京"作类比，根本没有考虑北京人均收入水平能否在十年后赶超东京、中国经济发展水平能否在十年后赶超日本的问题。近期的"通货膨胀"预期也帮了房地产一个大忙。再者，网络上面的业主论坛也被有效利用，假借消费者的名义发帖子，发户型图，透露涨价信息等。如此一来，政府调研报告、专业媒体、社会舆论领袖、网络论坛都被地产商有效控制和利用。如此强大周密的媒体公关，又有哪个行业能做到？
产品使用寿命
房子是一个使用寿命很长的产品，理论上只要房子质量过得去，使用寿命可长达百年以上。而在中国，房屋产权和土地使用权有70年的期限，也就是说无论房子建的多牢固，70年之后你很可能还得再交土地出让金才能续房屋产权。但是显然每一个购房人都没有得到开发商70年的承诺，，"许多房屋可能连50年的寿命都达不到。由于建筑结构问题，许多钢筋混凝土的寿命不过25年左右。" 万科王石也说中国住宅寿命只有三四十年。房屋生命期短，房地产这个行业就在不停的拆迁、改造中创造着没完没了的需求。
低成本的经营楷模
说地产业成本低，肯定冤枉。说地产商低成本经营，应该不乏道理：土地是国家的，前期资金是银行的，建筑开发成本承建商代垫，广告营销费用广告公司垫付，销售有代理，所有的代垫成本只有等房子卖出去了，承建商和广告公司和销售代理才能拿到属于自己的钱，地产商最关键的事情就是搞项目、批文。在成功"绑架"了地方政府和银行之后，地产商们左右逢源，乐享其成。通过卓有成效的媒体公关、饥饿营销、会议营销和精准营销，借助"售卡"、"排号"、"认购"、"定金"等手段还可以不时地收取消费者数千万的资金短期利用。万一形势不好，政策打压了，就有"过桥贷" 等手段缓解资金链条的紧张，等待政府和银行自己先绷不住了，主动降低利率刺激住房消费、主动降低地产开发商自有资金比例、主动限制土地供应制造"地王"哄抬房价、主动放宽土地出让金的缴纳时限等主动为地产商解套。
从经营、营销方面来看，地产商集""的智慧、"厚黑学"的精髓于一身。其在营销方面的种种手法、招术可为其他行业学习借鉴--当然，道德底线除外。